FAQ 's

• Bouwen of uitbreiden zonder de nodige vergunningen.
• Uitvoeren van werken die niet in de vergunning zijn opgenomen.
• Pas starten met de werken nadat je vergunning is vervallen.
• Plaatsen verhardingen, zwembad, vijver, … die niet vallen onder het vrijstellingenbesluit of die in strijd zijn met geldende voorschriften van verkaveling, BPA, …
• Oprichten van bijgebouwen (carport, garage, serre, …) die niet vallen onder het vrijstellingenbesluit of die in strijd zijn met geldende voorschriften van verkaveling, BPA, …
• Een pand wordt zonder vergunning opgesplitst in twee of meerdere units (appartementen, studentenkamers, …) of twee entiteiten zonder vergunning worden samengevoegd tot één unit.
• Bestemmingswijziging zonder vergunning zoals het omvormen van een woning tot winkel of omgekeerd.
• Stabiliteitswerken zonder vergunning aan dragende constructies (muur, vloer, dak, fundering …)
• Plaatsen van isolatie en gevelafwerking zonder vergunning ter hoogte van de voorgevel.
• …

• Bouwen of uitbreiden zonder de nodige vergunningen.
• Uitvoeren van werken die niet in de vergunning zijn opgenomen.
• Pas starten met de werken nadat je vergunning is vervallen.
• Plaatsen verhardingen, zwembad, vijver, … die niet vallen onder het vrijstellingenbesluit of die in strijd zijn met geldende voorschriften van verkaveling, BPA, …
• Oprichten van bijgebouwen (carport, garage, serre, …) die niet vallen onder het vrijstellingenbesluit of die in strijd zijn met geldende voorschriften van verkaveling, BPA, …
• Een pand wordt zonder vergunning opgesplitst in twee of meerdere units (appartementen, studentenkamers, …) of twee entiteiten zonder vergunning worden samengevoegd tot één unit.
• Bestemmingswijziging zonder vergunning zoals het omvormen van een woning tot winkel of omgekeerd.
• Stabiliteitswerken zonder vergunning aan dragende constructies (muur, vloer, dak, fundering …)
• Plaatsen van isolatie en gevelafwerking zonder vergunning ter hoogte van de voorgevel.
• …

Een bouwovertreding houdt niet altijd in dat er moet afgebroken of aangepast worden. Het kan best zijn dat de huidige toestand in aanmerking komt voor een vergunning. Een aanvraag tot regularisatie kan dan een eenvoudige oplossing bieden om de bestaande toestand terug administratief en juridisch in orde te brengen.

Een regularisatieaanvraag verloopt op dezelfde manier als een aanvraag van een omgevingsvergunning. Het kan een opportuniteit zijn om het regularisatiedossier te combineren met een aanvraag voor andere werken aan het goed.

• Na de vaststelling van een bouwovertreding door de bouwinspectie (bv naar aanleiding van een klacht van de buren, een controle op de werf, luchtfoto’s waarop de bouwovertreding zichtbaar is, …).

• Als je een gebouw wenst uit te breiden of te verbouwen is het noodzakelijk om de regularisatie van de niet-vergunde delen aan te vragen. Het onderzoek van de stedenbouwkundig ambtenaar zal immers de bouwovertreding blootleggen.
• Wanneer je van plan bent om het goed te verkopen is het aangewezen om de bouwovertreding te regulariseren. Een bouwovertreding moet gemeld worden aan de potentiële kopers wat kan leiden tot een waardevermindering van het goed. Bij het niet melden loop je risico op een aansprakelijkheidsvordering.
• Het is steeds aangeraden om een bouwovertreding te regulariseren, ook al ga je er van uit dat de overheid nog geen weet heeft van de bouwovertreding.

• …

Een bouwovertreding is gebonden aan het goed, waardoor de aansprakelijkheid bij de eigenaar van het goed ligt, ook al is deze niet degene die de bouwovertreding begaan heeft. Concreet betekent dit dat bij het erven van een pand de erfgenamen ermee belast worden of dat de koper van een pand wordt aangesproken voor fouten van iemand anders uit het verleden.

Bij de dienst ruimtelijke ordening van de gemeente waar het goed gelegen is kan je het vergunningenregister opvragen. De vergunde bouwplannen kunnen dan vergeleken worden met de bestaande toestand van het gebouw. Bijkomende ingrepen die niet op de plannen zijn aangegeven kunnen afgetoetst worden aan de vergunningsplicht of het vrijstellingenbesluit.

Verjaring van een bouwmisdrijf betekent enkel dat er geen herstel- en/of strafvordering meer kan ingesteld worden. Dit is niet hetzelfde als het verkrijgen van een vergunning; de werken blijven illegaal.

De herstel- en/of strafvordering moet binnen een bepaalde periode gebeuren, gebeurt dit niet, dan kan je je beroepen op de verjaringstermijn van het misdrijf.

Als een nieuwe overtreding plaatsvindt, dan kan een herstelvordering ook van toepassing zijn op eerdere illegale uitgevoerde werken. Het is dus belangrijk om een bouwmisdrijf te regulariseren.

Bij het plegen van een bouwmisdrijf kan je zowel een strafvordering als een herstelvordering opgelegd krijgen.  

• Een strafvordering is het recht van de overheid (het Openbaar Ministerie) om het stedenbouwkundig misdrijf te vervolgen voor de strafrechtbank en straffen (gevangenisstraf en/of geldboete) te vragen.
• De herstelvordering is het recht om herstel te eisen van het stedenbouwkundig misdrijf (bv dat de constructie wordt afgebroken, dat er aanpassingswerken aan de illegale toestand gebeuren wanneer het goed niet binnen de huidige wetgeving past of dat een meerwaardesom betaald wordt als gedoogvergoeding).
• Er kan ook een combinatie van maatregelen opgelegd worden.

• Informeer bij de verkoper, hij heeft immers informatieverplichting over het goed.
• Controleer het vergunningenregister bij de gemeente.
• Laat je bijstaan door een architect tijdens het bezoek aan het pand om de vergunde toestand af te toetsen en mogelijke bouwmisdrijven op te sporen.
• Bepaal wie de regularisatievergunning zal aanvragen en wie de kosten hiervoor draagt.
• In de verkoopovereenkomst kan een opschortende voorwaarde opgenomen worden dat de koop alleen doorgaat wanneer er geen bouwmisdrijf wordt vastgesteld of wanneer de verkoper/koper eerst een regularisatievergunning bekomt.

Het project is onderworpen aan de EPB-eisen die van toepassing waren op het moment dat de niet-vergunde werken werden gestart.

Als de werken voor 2006 werden gestart, zijn er geen EPB-eisen van toepassing.